ADR · 2026-03-21
社區調解計劃：鄰里糾紛與大廈管理的 ADR 實踐
2025年4月，香港房屋委員會公佈最新數據，過去一年接獲超過12,000宗涉及公共屋邨的鄰舍投訴，其中噪音、寵物及公共空間佔用糾紛佔近六成。同一時期，土地審裁處處理的大廈管理案件積壓量較2023年上升18%，平均排期等待時間已達14個月。訴訟不是這些糾紛的唯一出路，也往往不是最有效率的選擇。社區調解計劃（Community Mediation Scheme）正填補法院與市民之間的空白，提供一個成本遠低於訴訟、時效遠快於法庭排期的替代方案。
本文不構成法律建議。涉及個人案件請諮詢持牌律師。
社區調解的法律框架與適用範圍
條例基礎與政府資助計劃
社區調解在香港並無一條專門條例規管，但受《調解條例》（第620章）的整體框架涵蓋。該條例於2013年生效，2024年進行修訂，明確了調解通訊的保密性及調解員的免責權限。政府透過民政及青年事務局轄下的「社區調解計劃」提供資助，市民首次使用調解服務時，可獲最高每宗個案港幣5,000元的費用減免。
調解員須持有香港調解資歷評審協會（HKMAAL）認可的資格。根據2024年HKMAAL年度報告，全港已認證的綜合調解員共2,847人，當中約35%同時持有家事或大廈管理專項資格。
適用糾紛類型
社區調解計劃涵蓋的糾紛範圍明確，包括但不限於以下四類：
- 鄰里噪音與滋擾：包括冷氣機滴水、寵物叫聲、裝修時間爭議。調解協議可約定特定時段的噪音限制。
- 公共空間使用：走廊堆放雜物、天台晒衣、停車位佔用等。調解可訂立使用時間表或輪換制度。
- 大廈管理費爭議：管理費分攤比例、維修基金動用、工程招標程序。調解員可協助業主與法團釐清《建築物管理條例》（第344章）下的權利與義務。
- 滲水與維修責任：樓上滲水至樓下單位。調解可繞過漫長的滲水辦調查程序，直接協商維修方案及費用分攤。
不適用情況
調解不能取代法院處理涉及刑事罪行、產權歸屬或已進入訴訟程序的案件。若糾紛涉及《建築物條例》（第123章）下的結構改動或《噪音管制條例》（第400章）下的法定罰則，調解協議仍須符合相關條例規定。
調解流程與實務操作
第一步：申請與個案評估
申請人可經民政事務處、區議員辦事處或直接向認可調解機構提交申請。調解機構會進行初步評估，判斷糾紛是否適合調解。評估標準包括雙方是否自願參與、是否存在權力不對等、爭議焦點是否具體可協商。
評估結果通常在5個工作天內回覆。若案件不適合調解（例如涉及家庭暴力或精神健康問題），機構會轉介至社會福利署或相關專業服務。
第二步：調解會議
調解會議一般在社區會堂、調解中心或雙方同意的中立場所進行。會議分為三個階段：
- 聯合環節：調解員解釋規則，雙方各自陳述立場。調解員會引導雙方從「立場式談判」轉向「利益式談判」——例如從「你必須拆走冷氣機」轉為「我們需要找到一個不影響睡眠的解決方案」。
- 分組環節：調解員分別與各方私下會談，測試讓步空間，探索潛在方案。此階段內容保密，未經當事人同意不得在聯合環節披露。
- 協議草擬：達成共識後，調解員會草擬書面協議，雙方簽署確認。協議內容可包括具體行動、時間表及違約後果。
第三步：協議執行與跟進
調解協議屬合約性質，具法律約束力。若一方違反協議，另一方可向土地審裁處或小額錢債審裁處申請執行令。根據2024年調解統籌專員辦事處的數據，社區調解計劃的協議履行率約為78%，高於一般商業調解的65%。
調解機構會提供3至6個月的跟進服務，透過電話或書面確認協議執行情況。若出現新爭議，雙方可申請重開調解會議。
大廈管理糾紛中的調解策略
法團與業主的溝通橋樑
大廈管理糾紛經常卡在業主立案法團與個別業主之間的權力不對等。法團擁有《建築物管理條例》（第344章）下的法定權力，個別業主往往感到無力對抗。調解員的角色是平衡資訊差距。
一個常見案例：大廈法團決定更換升降機，每戶需分攤港幣80,000元。三名業主反對，認為報價過高且未經公開招標。調解員協助雙方查閱法團會議記錄、工程報價單及屋宇署指引，最終促成協議——法團同意重新招標，反對業主則承諾不提出訴訟。整個調解過程耗時6星期，而若入稟土地審裁處，同類案件平均需時10至14個月。
滲水糾紛的調解路徑
滲水是香港最常見的鄰里糾紛之一。食環署與屋宇署的聯合辦事處每年處理超過20,000宗滲水投訴，但調查需時4至6個月，且若無法確定源頭，個案會被關閉。調解提供一個更直接的解決路徑。
調解員可建議雙方委聘獨立測量師進行測試。測試費用由雙方分攤，通常為港幣3,000至8,000元，遠低於訴訟中的專家證人費用。若測試結果確定源頭，調解協議可約定維修時間表及費用分攤比例。若無法確定源頭，調解仍可就維修方案達成共識，例如雙方共同負擔防水工程費用。
管理費拖欠與追討
管理費拖欠是大廈管理的另一大痛點。根據民政事務總署2024年的調查，全港約有12%的住宅大廈存在超過三個月的管理費欠款問題。法團可循法律途徑追討，但訴訟成本與時間往往不划算。
調解可處理兩類情況：一是拖欠者因經濟困難無法一次過繳清，調解可協助制定分期還款計劃；二是拖欠者因不滿管理質素而拒絕付款，調解可同時處理管理服務投訴與欠款問題。2024年一宗調解案例顯示，一名業主因不滿法團未維修大廈水泵而欠款18個月，調解後雙方達成協議：法團承諾在60天內完成維修，業主則在30天內清還欠款。
家事調解與社區資源對接
家事調解與社區調解的分工
家事調解由《家事調解條例》（第192章）及司法機構家事法庭的實務指示規管，主要處理離婚、子女撫養權及財產分配。社區調解則處理家庭成員之間的非訴訟糾紛，例如兄弟姊妹之間的遺產爭議、長者與成年子女之間的照顧安排。
兩者的界線清晰：若糾紛已涉及家事法庭的訴訟程序，必須由家事調解員處理。社區調解員不得處理已進入家事法庭程序的案件。但若糾紛尚處於家庭內部討論階段，社區調解可作為預防性措施，避免升級為訴訟。
跨機構轉介機制
社區調解計劃設有跨機構轉介機制。社會福利署的家庭服務中心、非牟利機構（如香港家庭福利會、聖雅各福群會）均可將合適個案轉介至調解機構。調解員會先進行個別會面，評估雙方是否適合共同調解，並確保沒有家庭暴力或權力嚴重不對等的情況。
2024年，社會福利署轉介至社區調解的個案共1,234宗，當中約72%成功達成協議。最常見的協議內容包括：探視時間表、贍養費金額及支付方式、共同物業的出售安排。
長者調解的特殊考量
香港人口老化，長者之間的糾紛（如公屋調遷、長者院舍服務爭議）日益增加。調解員需要考慮長者的認知能力、聽力及表達能力。調解機構可安排社工或醫護人員陪同長者出席會議，確保他們充分理解調解內容及協議條款。
調解協議必須以長者能夠理解的語言書寫。若長者不諳中文，可提供英文或方言版本。協議簽署時，調解員會確認長者沒有受到不當壓力。2024年一宗涉及公屋調遷的調解個案中，一名85歲長者與子女就居住安排達成協議，調解員安排了一名註冊社工在場，並以粵語及普通話雙語進行會議。
實務建議與資源指南
五個關鍵行動點
- 糾紛發生後，先以書面記錄事件詳情、日期及相關證據，這份記錄在調解會議中可作為事實基礎。
- 查閱民政事務處網站上的社區調解計劃申請表，確認你的糾紛類別是否在涵蓋範圍之內。
- 選擇調解員時，確認對方持有HKMAAL認可資格，並具有相關糾紛類別的實務經驗。
- 調解協議簽署後，保留正本及所有副本，若未來需要向土地審裁處申請執行令，協議是唯一證據。
- 若調解失敗，考慮轉介至小額錢債審裁處（申索金額不超過港幣75,000元）或土地審裁處（大廈管理糾紛），這些渠道的排期時間較區域法院為短。
費用與時效比較
社區調解的費用遠低於訴訟。一宗典型的鄰里糾紛調解，費用約為港幣2,000至5,000元（政府資助後），而同一案件若入稟土地審裁處，律師費及訟費可達港幣50,000元以上。調解的平均完成時間為6至8星期，土地審裁處的同類案件則需10至14個月。
結語
社區調解不是萬能藥，但對於鄰里糾紛與大廈管理爭議，它提供一個比訴訟更快、更便宜、更靈活的出路。香港的調解生態正在成熟：調解員人數增長、政府資助擴大、法院對調解協議的承認度提高。當糾紛發生時，調解應該是第一選擇，而不是最後的退路。
本文不構成法律建議。涉及個人案件請諮詢持牌律師。